En el proceso de compra de una vivienda, el primer documento que sella el acuerdo entre el comprador y el vendedor es crucial. Comúnmente se habla de «dar una señal» o «firmar un contrato de arras», términos que el público general usa indistintamente, pero que legalmente tienen consecuencias radicalmente diferentes. Entender la distinción entre un mero señal vivienda y el compromiso que implican las arras penitenciales es fundamental para saber si puedes desistir de la compra perdiendo solo la cantidad aportada, o si, por el contrario, te expones a una demanda por cumplimiento forzoso.
La calificación jurídica del dinero entregado anticipadamente determina el grado de obligación y las penalizaciones por incumplimiento. Una mala redacción del contrato o la falta de especificación pueden llevar a litigios complejos y pérdidas económicas muy superiores a las que el comprador o vendedor asumían inicialmente.
Diferencia clave: Señal, arras confirmatorias o arras penitenciales
En la práctica inmobiliaria española, existen tres figuras principales para formalizar un acuerdo preliminar de compraventa. La diferencia radica en la finalidad que se le otorga al dinero entregado:
1. Arras Confirmatorias: El inicio de la obligación
Las arras confirmatorias son la forma más común, y su objetivo es servir como prueba de la existencia de un contrato de compraventa y de la obligación de cumplirlo. Legalmente, se consideran un anticipo del precio total de la vivienda.
Riesgo: Si una de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato ante un juez y, además, reclamar una indemnización por los daños y perjuicios causados. No permiten el desistimiento libre de la operación.
2. Arras Penales: La penalización por incumplimiento
Son un subtipo de arras menos habitual. Su función es garantizar el cumplimiento del contrato mediante una cláusula penal.
Riesgo: Si se incumple, la parte perjudicada puede optar entre exigir el cumplimiento forzoso del contrato o quedarse con las arras (si el incumplidor es el comprador) o devolverlas duplicadas (si el incumplidor es el vendedor), además de la penalización pactada. La diferencia con las confirmatorias es que la penalización ya está fijada en el contrato.
3. Arras Penitenciales: La opción de desistimiento
Las arras penitenciales son las únicas que permiten a cualquiera de las partes desistir de la compraventa de manera legal, asumiendo una penalización preestablecida. Están reguladas por el Artículo 1454 del Código Civil y deben estar expresamente mencionadas en el contrato con esa denominación.
Riesgo: Si el comprador desiste, pierde la totalidad del importe entregado. Si el vendedor desiste, debe devolver al comprador el importe por duplicado. Este es el único tipo de arras que confiere la posibilidad legal de echarse atrás, de ahí su gran valor y riesgo.
La ambigüedad de la «Señal Vivienda» y la importancia de las arras penitenciales
Cuando el contrato no especifica el tipo de arras, o simplemente se refiere a una «señal» o «entrega a cuenta», la jurisprudencia del Tribunal Supremo tiende a considerar que la cantidad entregada tiene un carácter de arras confirmatorias. Esta presunción es la principal fuente de problemas.
Si un comprador entrega una señal vivienda con la intención de poder retirarse del acuerdo perdiendo la cantidad aportada, pero no se especifica claramente que son arras penitenciales, un juez puede obligarle a continuar con la compra bajo amenaza de embargo, en lugar de permitirle desistir simplemente perdiendo la fianza.
Por ello, la única manera de garantizar la posibilidad de resolver el contrato por voluntad propia, sin ser demandado por cumplimiento forzoso, es asegurarse de que el contrato incluya una cláusula que diga explícitamente: «Esta cantidad se entrega en concepto de arras penitenciales, conforme al Artículo 1454 del Código Civil…».
Riesgos y consideraciones al firmar un contrato con arras penitenciales
- Para el Comprador: El principal riesgo es la pérdida del dinero. Una vez firmadas, si el comprador no obtiene la financiación necesaria o encuentra una vivienda mejor, la decisión de desistir implicará perder el total de las arras entregadas, que suele ser el 10% del precio de venta.
- Para el Vendedor: El riesgo es tener que devolver el doble de la cantidad recibida. Si el vendedor desiste por recibir una oferta mejor, debe afrontar una penalización económica considerable. Además, si el vendedor no dispone de la cantidad duplicada, el comprador podrá demandarle para obtenerla.
Es fundamental, antes de firmar un contrato de arras penitenciales o cualquier documento que comprometa la compra de vivienda, revisar las cláusulas que establecen el plazo para la firma de la escritura y las condiciones suspensivas. La incorporación de condiciones (como la obtención de una hipoteca) puede proteger al comprador, permitiéndole recuperar el dinero si esa condición no se cumple por causas ajenas a su voluntad.
Un abogado especializado en la compra vivienda debe revisar el contrato para evitar la ambigüedad de la señal vivienda y asegurar que la voluntad de las partes respecto a las arras penitenciales quede reflejada con total claridad, protegiendo así el patrimonio del cliente.
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